《鬼家怪談》劇情取材自轟動日本的社會新聞事件，這起社會新聞案件的來由是30年前發生在京都地區的一樁罕見命案，一名女高中生放學後失蹤，人憑空消失也找不到尸體，這樁命案在當時保守的京都地區轟動一時，但警方也查無頭緒，少女失蹤案就此成為懸案，但之後她原本住的公寓逐漸有流言傳出：搬進去的住戶如果沒有等待新住戶搬入後才搬出，任意搬遷就會莫名地死于非命，一開始當地人以為只是流言亂傳，但是怪事真的接二連三的發生…沉浸在喪妻之痛中的大和充，帶著女兒愛實搬進一幢離車站偏遠但非常便宜的老舊公寓，沒想到卻從此陷入意想不到的惡夢之中… 愛實一家從搬家開始便不斷發生怪事：屋檐上的怪異人影、空屋里的神秘少女、午夜12點前沒回到公寓前的白線內，就會被惡靈蹂躪至死的恐怖預言、13戶人家因想搬家而慘遭怨靈迫害而死的詭異傳言等等… 各種光怪陸離，匪夷所思之怪事毫無間斷，不斷發生，這是一棟被詛咒的恐怖陰宅，各種惡鬼每晚輪番上陣，不斷折磨愛實，她既逃不出也躲不掉。她漸漸陷入自己內心深處的黑暗記憶中…