戊戌變法剛剛失敗，六君子菜市口血跡未乾。
 　　裕泰茶館少掌櫃王利發從父親手中接下茶館，當天就將茶館的規矩做了一些改革，他堅信，他會比父親經營得更好。
 　　老茶客常四爺和松二爺因為在茶館裡說了“大清國要完”的話，被抓進了監獄。王利發出面，組織一條街的鋪面聯保常四爺和松二爺。茶館的房主，商人秦仲義不在聯保的折子上簽名，他說他救的是國家，不是一兩個人。
 　　年根底下，秦仲義來了，來要房租，提出明年房租長兩倍。秦要辦工廠，要實業救國。
 　　八國聯軍進北京，龐太監隨慈禧太后、光緒帝西逃。城內火光四起，洋兵濫殺無辜。劫難過後，茶館後院燒成一片焦黑。
 　　龐太監到茶館來，西行護駕有功，老佛爺賞藍頂子。他讓劉麻子、唐鐵嘴為他在北京城尋找上好宅基地，他要在紫禁城外建宅安家。
 　　在茶館，買賣窮人家姑娘康順子的交易成交，她被一乘小轎抬走了。
 　　康順子被抬進龐家，成了奶奶。洞房之夜，變態的龐太監將康順子整得苦不堪言。
 　　秦仲義的布銷路很好，他在茶館拍出錢票，要把宣武門裡一條街買斷，建立丹義火柴有限股份公司。
 　　進口料子充盈市場，秦仲義的產品開始滯銷。秦仲義把希望寄託在兒子秦利民的身上。但是秦利民年紀不大，卻在觀念上與父親格格不入。
 　　門外有號外：宣統退位了。
 　　北洋時期，群雄四起，政局混亂，街面上散兵、馬隊、巡警、特務、打手、乞丐、妓女，讓人眼花繚亂。
 　　松二爺經常領著自己的兒子鬆梅岑到茶館來。松梅岑跟他爹如同一個模子磕出來的，小小年紀提患茗B，搖頭晃腦，對於靠典當過日子的生活從不操心。
 　　龐太監被溥儀遣散出宮以後在家總是氣不順，他的幾個侄子背地偷著刮他的錢，劉麻子抱了個三歲的小男孩到龐府，大洋300塊，給龐太監當兒子，起名龐繼祖。
 　　直隸軍隊與奉軍在高碑店、琉璃河一帶打仗，城里人心慌慌。
 　　有軍官找到秦仲義，要他將火柴廠改軍火廠，說可以得大利，秦仲義一口回絕。
 　　秦仲義的火柴廠被炸上了天。
 　　秦仲義織布廠的工人和電車公司、造紙廠的工人一起罷了工，織布廠領導罷工的是秦仲義的兒子秦利民。
 　　沒錢又沒權的龐太監被他的侄子們活活餓死，康順子和龐繼祖被趕出龐府。龐繼祖改名換姓，叫康大力。他們被王利發收留。
 　　為追趕新潮，王利發買了個留聲機，為茶客們放唱片。劉麻子應約到茶館來做生意，被當做逃兵在街上砍了腦袋。秦仲義和兒子到茶館來，秦仲義當著王利發的面讓兒子簽下契約，斷絕父子關係。
 　　松二爺日子艱難，一院房也賣得差不多了，兒子鬆梅岑索性下海唱了戲，演青衣，竟然唱得很紅。
 　　北平淪陷。
 　　松梅岑醉生夢死，松二爺暴屍街頭。
 　　當亡國奴的艱難日子，幾乎沒有誰再來喝茶，淒涼寂寞的茶館裡只有三兩個老茶客蔫頭蔫腦地坐著。
 　　秦仲義的工廠因為受到物資限制，開不了工了，他忍痛遣散工人，讓他們暫時自尋出路。
 　　日本人投降，美國人進了城，北京又改叫了北平。
 　　秦仲義的工廠當了美國兵的兵營，沒有生活來源，他又鬧了場傷寒，圍巾破了窟窿，吡囬L袍也磨毛了邊。
 　　王利發深感自己老了，他對茶館的事情已經力不從心，很多事都得交給兒子大栓料理，茶館已經凋零破敗。
 　　反飢餓，反內戰的遊行隊伍在大街上喊著口號。
 　　小唐鐵嘴、小二德子、小宋恩子、小劉麻子們集中在茶館里大談各自的經驗，都有如魚得水之感。小宋恩子知道王利發放康大力去了西山，揚言要將王利發抓進憲兵隊。王利發知自己路已走到盡頭，讓兒媳婦帶著孫女去追康大力，讓她們不要回來了。
 　　天色漸漸暗下來，有送殯車走過，撒下紙錢，落在常四爺身上，他下意識地一張張拾起，有一雙乾枯的手將他攙起，是秦仲義。
 　　兩個人跌跌撞撞互相攙扶著向茶館走去。
 　　茶館裡，王利發、常四爺和秦仲義老哥仨發了一通感慨，互撒紙錢，以慰靈魂……
 　　小劉麻子領著沈處長到裕泰茶館來實地考察，他們發現茶館的老掌櫃王利發已經在小屋上了吊。
 　　北平的各大城門一個個關上了，人民解放軍包圍了北平。
 　　老城裡，飛起一群鴿子……